金育松

　　“链家地产”副总经理，在二手房领域颇有建树，组织完成了《北京市二手房市场可持续发展研究》及2005年、2006年、2007年3年的《北京二手房市场年度分析报告》，并与消协合作成功开办首家“北京二手房消费学校”。

　　计划书 四大策略锁定投资目标

　　1.选“蓝筹股”、“潜力股”，投资眼光放长远。尽量选择抗跌性强的热点区域以及具有良好规划的新兴区域；比如中关村、CBD等热点区域，自身具有不可复制的地段优势，供需比例处于失衡状态，部分客户观望也颠覆不了供求关系。另外，选择“潜力股”则要特别注重区域的规划：去年颁布的11个新城规划中，未来5年将重点发展通州、顺义、亦庄三大新城，购房者不妨在这些新兴区域即将新建的轨道交通、重点学校、大型商业旁抢先置业。

　　2.敏感时期投资更多关注租金回报率。近两年来，由于房价的快速上涨，投资者难免形成浮躁的心理，认为未来房价如果不能大幅上涨，就不值得投资房产。其实房产投资本身是保值增值的投资行为，在宏观调控持续深入的情况下，未来房价涨幅肯定将趋于平稳；房价回归理性也需要投资者回归理性，从而更多地关注租金回报率。

　　3.从紧货币政策下尽量选择房龄短的次新房。今年从紧的货币政策将意味着银行对于贷款的审批将更为严格，比如收入证明、信用记录、公司、学历等方面的审查，同时对房屋本身的房龄也有更高的要求。目前除了工行、中行等大银行可以办理房龄在30年以内的房屋贷款，一般银行只能办理房龄在20~25年内的贷款；同时，房龄越长，贷款成数越低；因此，最好能选择房龄比较新的房产，以提高贷款成数。

　　4.房龄在2~3年内的房产投资机会多。部分投资型物业由于近两年房价快速上涨，其出售的意愿比较强烈，在交易双方的博弈中，购买方容易取得一个理想的价位，逢低入市。

　　私房话 调整期应做“价值投资”

　　尽管面临着一些不利因素，但房地产整体供不应求的大格局以及住宅在北京日益稀缺的大前提并没有改变，目前住宅市场面临的情况是过去几年持续冲高后的调整。如果前两年房价涨幅快，可以做“价格”投资，那么当市场进入调整期以后，投资者就应该因时制宜，做好“价值投资”。

　　一家言 住宅投资伺机出击

　　2008年住宅投资形势更严峻：第一，频繁加息导致投资成本上升，货币政策从稳健变成了从紧，预计2008年还会加息；第二，物业税进程正在加速，投资者需要额外考虑持有物业的成本；第三，目前对于房价是否面临“拐点”存在分歧，奥运会是否会成分水岭也成为争论焦点，这些都是住宅投资的不确定因素。第四，今年政府在公共领域将会大力落实“24号文”，大量的保障性住房供应将对商品房市场形成冲击。因此，今年住宅投资需要制定稳守为先的计划，然后伺机出击。

　　2008教育投资关键词

　　物业税

　　2007年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件。2008年，物业税或可会在部分城市率先试点实施，试点实施过程中的相关针对性操作细则，将成为房产业界关注的焦点，开征物业税也必将成为政府实施税费调控市场的最后一个“杀手锏”。

　　房价拐点

　　前阶段万科在广州等城市诸楼盘“降价10％”的举动，引发楼市出现“拐点”的争论，近期北京各项目以种种方式变相打折促销的新闻，加剧了人们对2008年房价下行的猜想。但对于2007年的楼市走势，不少市场人士表示，今年商品住宅的成交量不会再像2007年那么火爆，楼市总体会呈现“量低价稳”的态势。

　　房贷趋紧

　　2007年12月，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等，为此，2008年房贷政策的趋紧已成一种必然。