■胡婧

　　最近，建设部官员有关“政府将研究制定《住宅法》”的表态，引起各界对于《住宅法》立法进程的再次关注。事实上早在上世纪80年代初期，《住宅法》就被纳入立法机关的立法规划中，但那时条件尚不成熟。

　　时至今日，2007年政府工作报告明确提出“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”的要求，而《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》更被视为政府承担住房社会保障职能的纲领性文件，结合10月1日已经开始实施的《物权法》，笔者认为，起草制定《住宅法》的条件已趋于成熟，而与之相关的几个基本问题值得探讨。

　　首先是《住宅法》的定位问题。制定一部法律，首先应当考虑其调整的法律关系范围。据建设部官员介绍，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体、市场运行的监督管理以及住房保障制度等予以规定。因此可以认为，行政主管部门倾向于将《住宅法》定位为市场管理法；而2007年两会期间建议制定《住宅法》的人大代表罗益锋则认为，《住宅法》应该对不动产财产权属划分、财产所有者的权利义务做出规定。《住宅法》定位的差异，反映出不同主体的不同诉求。笔者认为，随着住房保障制度的进一步完善和发展，立法者应当更加注意在法律框架内协调各方关系，既要履行政府的社会保障职能，又要切实维护私有财产权利人的合法权益。

　　其次是关于《住宅法》与其他法律法规的协调及配套问题。目前，我国已经形成了以全国人大常委会制定的《城市房地产管理法》、《建筑法》为挈领，国务院制定的行政法规、建设部制定的部门规章、最高人民法院制定的相关司法解释为主体的多层级法律规范框架，此外，还有《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》等相关领域的法律法规以及地方性的规范文件。它们对我国房地产市场的建立和发展起着重要的作用。制定《住宅法》，存在着与现有法律法规进行协调、衔接的问题。因此《住宅法》既应该对现有法律法规调整的空白进行补充规范，又应该对诸多规范性文件交叉规制的领域进行协调。同时还要注意到，仅一部《住宅法》尚不足以完整地覆盖我国的住房市场规范领域，相关部门还需要在权利保护、市场管理、配套设施及服务等多个方面出台一系列与之配套的规范性文件。

　　再次是关于《住宅法》的制度构建问题。在世界的各个国家和地区，住房问题都是涉及国计民生的重大问题，各国政府对此都给予了高度重视。无论是以制定编撰法典为特色的大陆法系国家和地区，还是以判例法为主要表现形式的英美法系国家和地区，在规范住房市场、建立全民住房保障制度等问题上，都是通过制定成文法，强化政府的管理职能。因此，制定《住宅法》可以参考美国、日本、新加坡以及中国香港等在此方面运作较为成熟的国家和地区。在《住宅法》的制度构建中，还应注意从权利主体、权利客体、权利内容以及权利实现方式等方面，全面区分“住宅权”与“住宅所有权”两大概念。在此基础上，建立以保障生存权为基础的住房保障制度，从管理、资金、房源、保障内容与保障方式等方面系统地进行规范；建立私法范畴内的住宅所有权保护制度，同时调整相关权利人之间的相邻关系和共有关系。除此之外，立法机关还应当考虑将住房流转、拆迁与重建、配套设施及服务、业主团体等相关管理规定纳入到广泛意义上的《住宅法》中。

　　美国前总统胡佛曾经说过，“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要”。从这个意义上说，一部成功的《住宅法》将会对构建和谐社会、保证社会的长治久安起到至关重要的作用。我们期待着一个在法律调整下更加规范健康的住房市场，能让尽可能多的普通百姓实现“居者有其屋”的梦想。

　　（作者为湖北得伟君尚律师事务所律师）