■本报记者 王玉光 发自住交会

　　未来我们将居住在什么样的城市？哪种人居范式将成为城市开发的主流？谈及这一话题，就无可避免地要提及有关“城市”这一概念的缘起。

　　一种颇为普遍的说法认为，古时候人们为了防御外敌入侵，就把居住的地方用墙围了起来，便是“城”；而在城里又必须有集中交易的地方，就形成了“市”。两者合在一起就是“城市”。

　　城和市密不可分，即便对需求范畴已远超出御敌和交易的现代人而言，也同样如此。一旦城和市相脱离，梦想和现实就显得无处安放，生活将变得杂乱无章，或是浑浑噩噩。

　　在中国过去数十年的城市化运动中，由于人为因素造成城和市相分离的案例数不胜数。它们大多貌似忠良地披着所谓“新城”的外衣：有产业、没人居的，叫开发区；有人居、没配套的，被称之为“卧城”、“睡城”。而由此所造成的交通拥堵、环境恶化以及社会资源的巨大浪费，我们统称为“城市病”。

　　总结以往多年的经验和教训，今天的城市建设者们越来越意识到，治愈顽疾的根本措施，在于彻底变革以往的城市开发模式。

　　紧凑节约型城市解决方案

　　在第九届住交会上，大连中心·裕景，一个建筑面积仅80万平方米的酒店、商业、写字楼和公寓混合型项目，被与会专家用作案例，来透视未来中国城市开发的主流模式。这个项目除了拥有“东北第一高”和“大连城市中心”等耀眼光环外，更以其开发商多年一贯坚持的都市综合体开发理论，引人注目。

　　所谓城市中心综合体，在大连中心·裕景的开发商裕景地产公司看来，“并不是简单的项目开发，而是一项关乎城市百年价值的区域开发。”

　　曾主持裕景项目整体设计工作的美国NBBJ建筑事务所中国区首席代表高小慧说：“东北第一高等称谓并不重要，重要是它能为一座城市带来什么。”就好比深圳的华润中心万象城一样，一座都市中心的综合体，“不仅是人们下了飞机必逛的地方，更是周边城市周末首选的消费场所”。且因为这座综合体的存在，周边区域的人气、商气和地气都将呈倍数放大，对城市价值的提升贡献非常大。

　　实际上，有关都市综合体的概念并不是什么新理论。早在20世纪70年代初，世界范围内很多城市就开始对中心区进行此类改造实践。为了避免城市开发功能单一的弊病，很多城市强调中心区功能完整和建设统一的原则，由此揭开了城市中心综合体开发的热潮。

　　就一般形态而言，综合体是指将休闲、社交、娱乐、商业、居住等功能都包括在内。这有别于大体量、纯住宅的单一开发模式。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，都市综合体一方面很好地解决了以往城和市分离的城市弊病，另一方面则顺应了中国人多地少的基本国情。因而，都市综合体必将成为未来中国建设紧凑型、节约型城市的合理解决方案。

　　这一点，从近两年国内各主流城市的拍地活动中即可看出，大型地块成片开发、综合开发的趋势明显加剧。在深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新看来，未来10~20年，中国房地产的主流开发模式将是区域开发。“而区域开发的核心，就是都市综合体开发。”

　　“综合体实力”见证城市百年

　　根据基本国情需要，城市综合体将成为我国城市开发的主要发展方向。但要真正建好一个综合体项目，并非易事。由于这类项目自身业态的复杂性，就需要建筑、规划、商业运营、金融资本运作和物业服务等诸多专业背景的人才通力合作、联手打造。这其中，核心点就是项目操盘手是否具备处理大型综合体物业的经营能力和资本能力。

　　龙固新认为，城市综合体项目可分为都市中心综合体、郊区综合体和产业综合体三类。这类项目一般规模都比较大，运作周期较长，对资金的需求量自然也相对很大。项目建成后，还需要组建专门的经营管理公司，通过长期持有或者上市获取稳定的经营回报。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生则从另一层面考量城市综合体的建造。她认为，都市综合体是对开发商良心和责任的考验。作为“更高层次的房地产业态”， 都市综合体的“业主是整个城市。”一座综合体的建成，将在经济增长、社会发展和就业安置等各个方面对城市的发展产生影响。就好比纽约曼哈顿的第五大道，对整座城市都将起到不可估量的带动作用。

　　聂梅生认为，一座承载着复杂人居形态的都市综合体，百年内都应该是城市历史的一部分。“开发商必须要有远见，应该站在十年、甚至百年以后看待项目。”